买房未过户被查封拍卖 买受人提出执行异议之诉被驳回

2019年05月10日 10:43:51 来源:
记者 康世保 编辑:崔凤娇

  映象网许昌讯(记者 康世保 通讯员 赵市伟 燕金钊)双方签订房屋买卖合同并支付购房款,但买受人未办理过户手续且未在该房实际居住,当房产在涉及金钱债权执行中被查封时,买受人能否对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行?近日,河南省许昌市魏都区人民法院便审理了这样一起执行异议之诉案件,驳回了买受人马某中止执行涉案房产、解封房屋并办理过户的诉讼请求。马某后提出上诉,5月8日,二审法院维持了原判。

  2014年初,马某与李某签订《房屋买卖协议》,约定李某将其位于市区的一套房产以40万元价格出售给马某。马某通过银行转账的方式向李某支付购房款40万元,李某出具了收到条。协议还约定马某将该房产返租给李某生活使用至2016年9月,月租金800元,现该房产仍由李某居住。

  2014年8月,李某因欠张某借款45万元被告上法庭,该案在审理期间,魏都区法院作出民事裁定书,将李某名下该房产查封,查封期限至2016年8月。2014年11月,该案经魏都区法院调解,李某与张某达成和解,约定分期偿还张某借款本金45万元。后李某迟迟不履行还款义务,张某遂申请强制执行,2016年,上述房产被协助执行。

  2018年3月,魏都区法院判决确认马某与李某签订的《房屋买卖协议》合法有效。2018年4月,马某对执行该房产向法院提出书面异议,请求中止执行,并解除房屋的查封,魏都区法院裁定予以驳回。马某遂再次提起执行异议之诉,请求判令停止对涉案房产的执行,并解除对该房产的查封,确认自己对该房产享有所有权,李某协助办理房屋过户登记手续。

  庭审中,李某辩称,马某并未实际占有涉案房产,且未办理过户,现在提起诉讼,不应支持。

  法院审理后认为,根据《最高人民法院关于适用《﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定,马某应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据庭审查明的事实,《房屋买卖协议》签订于法院查封之前,且该协议已由判决确认合法有效,马某按照协议约定支付全部价款,现房屋未办理过户登记。马某的诉讼请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形,即马某是否与法院查封前对房屋“合法占有”。占有为对不动产的管理和支配,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”并不取决于实际居住,应以实际控制为标准。马某接受房屋钥匙,房屋由李某一直居住,并未在法院查封前形成对房屋实际控制和管理。马某亦未向法庭提交证据非因其自身原因未办理过户登记,其主张因房屋存在抵押导致未办理过户登记,依据不足,法院不予采信。

  虽然判决已确认马某与李某签订的房屋转让协议合法有效,但该判决不能认定是对涉案房产的确权,房产交付也只是占有和使用的交付,并非所有权的转移,故马某请求确认房屋所有权的诉讼请求,法院不予支持。现法院对涉案房屋查封已过查封期限,马某请求解除查封,无履行可能,法院不予支持。涉案房产存在另案执行,无法过户,马某请求李某协助办理过户手续的诉讼请求,法院不予支持。遂作出上述判决。